主张权利要靠理性和逻辑——案说仲裁

文章来源: 发布时间:2020-07-10


编者按

       本案是一起房屋租赁案,涉及的是申请人承租被申请人的房屋、因供暖设备问题引起的纠纷。纠纷标的小,看似“事”不大,但对当事人来说确是很烦心的大事儿。本案申请人并未委托律师亲自“上阵”,被申请人却作出了全盘否认的抗辩,双方当事人争议激烈。仲裁庭经过庭审作出了有理有据、公正合法的裁决,用本案说明:意气不能取代证据、情感不能取代逻辑,只有理解法律的逻辑体系和论证过程,才能合理合法地主张和维护自己的权益。
案情简介 

       2013年10月,申请人李某与被申请人王某(转租人)和被申请人某中介公司签订《房屋租赁合同》,约定申请人李某承租涉案房屋用于居住,租赁期限共36个月,自2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同第十条约定“甲方(被申请人王某)违反本合同约定,提前收回房产或甲方因房产瑕疵或者非法出租房屋导致本合同无效的,应按照本合同一个月租金额向乙方(申请人李某)支付违约金。在租赁期内,乙方中途擅自退租的,乙方应按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金。若违约金不足弥补双方损失,各违约方还应承担赔偿责任。”合同第十七条约定“此房系房客转租,甲方与房东有租赁合同为证,房东对此无意见”。

       合同履行之初,在申请人李某、被申请人王某和某中介公司均在场的情况下签订了物业交接表,其上载明地暖设施正常。申请人李某对此也进行了签字确认。申请人李某向被申请人王某交付了房租、物业押金及物业费,向被申请人某中介公司支付了中介费。

       在合同履行过程中,申请人李某认为,涉案房屋地暖设施安装不完备,不具备供暖条件,在其交付暖气费后享受不到集中供热。而且,被申请人王某并非房屋产权人,无房屋产权人授权转租的书面文件。两被申请人上述根本性违约行为导致本案合同无法履行。申请人李某于2013年11月通过快递向被申请人王某邮寄《解除合同通知书》。同月,申请人李某到被申请人某中介公司营业场所向其递交《解除合同通知书》,并向其交付钥匙及门卡。后申请人李某向本会提出仲裁请求,主张解除《房屋租赁合同》,要求被申请人王某退还其房租29000.00元、房屋物业押金2400.00元、暖气费2091.20元、物业费1140.00元及各项费用从交付之日起产生的利息1038.90元,要求被申请人某中介公司退还其交付的中介费2400.00元及从交付之日起产生的利息72.00元,要求两被申请人向其支付赔偿金5000.00元。

争议焦点

       1、本案《房屋租赁合同》是否有效。

       2、申请人李某是否有权解除《房屋租赁合同》。

       3、被申请人王某是否应退还申请人李某已交付的房租、房屋物业押金、暖气费、物业费及从交付之日起产生的利息。

       4、被申请人某中介公司是否应退还申请人李某已交付的中介费。

       5、两被申请人是否应向申请人李某支付赔偿金。

裁决结果

       驳回申请人李某的仲裁请求。

相关法律法规解读

        1、关于本案《房屋租赁合同》的效力。

       《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。

       具体到本案,《房屋租赁合同》系被申请人王某将其承租的涉案房屋转租给申请人李某而签订。从《房屋租赁合同》第十七条可知,申请人李某和两被申请人在签约时对涉案房屋系转租的事实是明知的。涉案房屋原出租人已出具了同意被申请人王某转租房屋的书面证明。而且,涉案房屋原出租人并未以不同意房屋转租为由就涉案房屋转租提出异议或主张被申请人王某违约,佐证涉案房屋的原出租人同意房屋转租的事实。故仲裁庭认定本案《房屋租赁合同》合法有效。

       2、关于申请人李某是否有权解除《房屋租赁合同》。

       《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

       仲裁庭认为,对于一份租期为三年的《房屋租赁合同》,即使在合同生效之初房屋供暖设施方面存在问题,申请人李某也应当采取合理的措施予以处理,包括但不限于在热力公司、被申请人、小区物业、开发商等相关单位和个人的共同参与下,对房屋供暖设施的状况以及是否能够正常使用等问题进行确认,并采取有效措施加以解决。而且,在本案各方当事人交接房屋时签署物业交接单记载供暖设施正常的前提下,申请人李某并未提供足够的证据证明其关于房屋供暖设施不能正常使用的主张,也未提供热力公司或者其他第三方出具的认定涉案房屋供暖设施无法正常使用的结论性意见。故申请人李某于2013年11月发出《解除合同通知书》的行为,虽然能够表明申请人李某解除本案《房屋租赁合同》的意愿,但不符合合同法第九十四条关于解除合同的法定条件。因此,申请人李某的上述行为不能达到有效解除本案《房屋租赁合同》的目的。申请人李某以涉案房屋供暖设施不能正常使用为由要求解除合同的请求,因缺乏证据和合同及法律依据,仲裁庭不予支持。

       3、关于申请人李某要求被申请人某中介公司退还其中介费并支付利息的仲裁请求。

       《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。

       仲裁庭认为,本案被申请人某中介公司作为房屋中介,在促成申请人李某与被申请人王某之间房屋租赁合同关系达成过程中,已经按约定履行了居间人义务,且并无过错。申请人李某主张被申请人某中介公司应承担违约责任,退还其中介费并支付利息的仲裁请求没有法律依据与合同依据,对申请人李某要求被申请人某中介公司退还其中介费并支付利息的仲裁请求不予支持。

结语和建议

       本案纠纷看似“事”小,标的也不大,但对当事人来说确是很烦心的大事儿。作为租房人,应如何通过法律途径合理合法地行使和主张权利,本案具有如下启示:

       第一,应当注意区分法律事实和客观事实。仲裁只能根据有关证据认定法律事实,而无法超越证据的“限制”去查明客观事实。本案中的物业交接表证明了关键的法律事实,即出租人和承租人在交接涉案房屋时已经书面确认暖气设施正常。因此,之后承租人主张暖气设施不能正常使用则必然负有相应的举证责任,但这对于承租人来讲又是何等困难。所以,承租人在签订合同时应注意保护自己的合法权利,非经仔细验收不能随意确认可能影响房屋正常使用的关键设施的使用状态,否则“烦心事儿”会接踵而至,埋下纠纷隐患。

       第二,解除合同的权利不能随意行使。在合同没有约定解除权的情况下,只有符合法定解除条件,合同方能解除。本案合同租赁期为三年,即便在第一年度供暖开始时申请人李某发现暖气设施不能正常使用,在出租人、承租人、物业公司、供热公司的共同参与下,问题应该是比较容易解决的。进一步讲,只有在申请人李某有证据证明涉案房屋的暖气设施存在严重缺陷且难以修复的情况下,才可能构成其要求解除合同的理由。本案中,申请人李某没有做任何这方面的努力而单方面做出了解除合同的行为,其行为缺乏法律依据与合同依据。

       第三,应当合理合法主张权利。本案中,申请人李某向被申请人王某承租房屋,预付了一年房租,却在入住不满一个月时就将涉案房屋钥匙交还被申请人某中介公司,至其申请仲裁,约五个月时间。从[l2] 这个角度讲,申请人李某确实“损失”不小,有些“吃亏”。但导致此后果的主要原因是申请人李某未能充分了解法律和司法实践中对此类问题究竟如何规定,应当如何处理,其虽然采取了一系列看上去比较有法律意识的做法,但客观上却不能实现预期的法律后果。依法维权,对处于法治社会中的任何一个公民,都至关重要。

撰稿:孙芳龙  田杨洋    编辑:牟海戈/郭瑞    审核:王恒东